Türkiye’de turizm amaçlı konut kiralanmasına ilişkin mevzuat teklifi ve diğer kanunlarda değişiklik yapılması

Türkiye turizm sektöründe sürekli alternatif konaklama arayışı, kısa süreli ikinci konut kiralamayı yeni bir ticaret koluna dönüştürüyor. Bu büyüyen uygulama Türkiye Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından teşvik edilmiştir (“Turizm bakanlığı“) Hem gerçek hem de tüzel kişilere turizm amaçlı konut kiralanmasına ilişkin standartların belirlenmesi yönünde somut adımlar atılması.

Böylece Turizm Bakanlığı, kapsamlı bir strateji geliştirmek amacıyla 10 Ekim 2023 tarihinde “Turizm Amaçlı Konut Kiralanması ve Diğer Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Teklifi”ni sundu (“Yasama teklifi“) İkincil konut kiralama sektöründe uygulanacak faaliyetlere, kısıtlamalara ve cezalara ilişkin düzenlemeleri içeren yasa teklifinde, yerleşim bölgelerindeki diğer konut sahiplerinin huzur ve düzeninin korunması ve aralarında olası çatışmaların önlenmesi amaçlanıyor. Ayrıca “konaklama tesisi” haline dönüştürülemeyen binaların bu işlev için kullanılmasının ve dolayısıyla çevredeki yerleşim alanının genel dokusunun bozulmasının önlenmesi de amaçlanıyor.

2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanununda (“Kanun”) değişiklik yapılmasını da içeren yasa teklifiTurizmi Teşvik Kanunu“) ve önümüzdeki aylarda yasalaşması bekleniyor.

Kanun teklifinin öne çıkan kısımlarını aşağıda sunuyoruz.

Turizm amaçlı konut kiralanmasına ilişkin düzenlemeler

Kanun teklifinde öncelikle konutların kiralanmasına ilişkin usul ve esaslar belirleniyor. Bu kapsamda turizm amaçlı kiralanan konutlara ilişkin izinlerin verilmesini, idari cezaları ve yasal hükümleri belirler.

• 100 günden az kiralamalar yasa teklifi kapsamına alındı

Kanun teklifi kapsamında turizm amaçlı kiralamalar, bir süreliğine kiralık konut olarak tanımlanıyor. Maksimum 100 günlük süre ve herhangi bir amaç için.

Bazı sektörlerde çalışan çalışanların genellikle çalıştıkları yerlerde üç aydan fazla kaldıkları Türkiye’de, 100 günü aşan kiralamalar kapsam dışıdır.

Kanun koyucu, cezalar arasına 1.000.000 Yeni Türk Lirası idari para cezası getirerek, “100 gün” sınırının ve yasa teklifinin konusu olması gereken yükümlülüklerin aşılmasını engellemeye çalıştı. (yaklaşık 33.780 Euro) “Her defasında 100 günden fazla süreli kira sözleşmesi yapılmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içinde aynı evi dört defadan fazla kiralayan kişidir.”

• İzin belgesi alınması gerekiyor

Yasa teklifi yürürlüğe girmeden önce kiracılar için: Geçici Madde 1 uyarınca, hâlihazırda turizm amaçlı konaklama yeri kiralayanların 2024 yılı Şubat ayı sonuna kadar Turizm Bakanlığı’na izin belgesi başvurusunda bulunmaları gerekiyor. Bu yükümlülüğe uymayanlar aşağıda belirtilen cezalara tabi olacak.

Yasa teklifinin yürürlüğe girmesinden sonra kiracılar için: Ev sahipleri, ilgili kira sözleşmesini imzalamadan önce, ücretleri Turizm Bakanlığınca belirlenecek olan Turizm Bakanlığından izin belgesi almakla yükümlü olacak.

İzin belgesine ilişkin temel kuralların aşağıdaki gibi olması beklenmektedir:

• Turizm Bakanlığı izin verme yetkisini valilik aracılığıyla da kullanabilir.
• Otel uygulamasına paralel olarak ilgili konaklama yerinin girişinde Turizm Bakanlığı tarafından hazırlanan tabelanın asılması gerekmektedir.
• İzin başvurularında oybirliğiyle alınacak kararın ibraz edilmesi gerekmektedir. İlgili bağımsız birimin bulunduğu binadaki tüm konut sahipleri, turizm amaçlı kiralama faaliyetinin konut sahipleri tarafından uygun görüldüğünü belirterek,. Birden fazla bağımsız birimden oluşan konut komplekslerinde bu koşul sadece turistik amaçlı kiraya konu konutun bulunduğu bina için geçerli olup, ruhsatın bir kopyası site yönetimine ibraz edilecektir.
• Üçten fazla bağımsız bölümü olan binalarda bağımsız bölümlerin yüzde 25’ine kadar en fazla bir kişiye tahsis edilebilecek. Örneğin 40 konutlu bir sitede, malikin 14 konutu varsa en fazla 10 konut için ruhsat alabilecek.
• İzin belgesinin verilmesine ilişkin işlemler, başvuru tarihinden itibaren üç ay içinde tamamlanacaktır.
• Başvurusu kabul edilmeyenler çalışamayacaktır. Ancak kullanıcıların hakları kira süresi sona erene kadar devam edecektir.
• Turizm amaçlı kiralama ile ilgili faaliyetlerin yürütülmesinde kanuna uygun olarak onaylanmış seyahat acentalarının aracılık hizmetlerinden yararlanmak mümkün olacak olsa da izin belgesi alma görevi malike aittir.
• İzin belgesi sahibinden ev kiralayan kişinin, evi başkasına kiralaması yasaktır.

Aynı malikin aynı binada beşten fazla bağımsız bölümü varsa

Aynı binada aynı malik adına lisans belgesi verilmesine konu olan bağımsız bölüm sayısının beş adeti aşması halinde, kanun teklifinde malike ticari ruhsat alma zorunluluğu getiriliyor. Bu kapsamda izin belgesinin alınabilmesi için başvuruda aşağıdakilerin sunulması gerekmektedir:

• Ticari lisans; Ve
• Başvuru konusu konutun birden fazla bağımsız birim içeren bir binada yer alması halinde karar tüm konut sahiplerinin oybirliği ile alınır.

• Kimlik bildirme yükümlülüğü

Kimlik Bildirimi Kanunu Hükümleri[1] Turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunmak üzere izin verilen konutlar için geçerlidir. Bu nedenle izin belgesi sahibi, bildirime uygunluktan sorumlu kişidir. Buna göre izin belgesi sahibi, kiralık daire sakinlerinin kimlik bilgilerini kimlik bildirim sistemi aracılığıyla jandarma veya polis gibi ilgili kolluk kuvvetlerine bildirmekle yükümlü olacak.

• Kanun teklifinde öngörülen cezalar

Kanun teklifinde her faaliyete ilişkin ayrıntılı bir cezai hüküm yer alıyor. Başlıca cezalara ilişkin düzenlemeler özetle şöyle:

• Bir kişi bir konut birimi kiralıyor İzin belgesi olmadan 1 dolar idari para cezasıyla cezalandırılacak 100.000 yeni Türk lirası (yaklaşık 3.370 euro).[2]) Her konut için izin belgesinin alınması için 15 gün süre verilmektedir.
  • 15 günlük süre içinde izin belgesi almadan faaliyette bulunan kişi, idari para cezası ile cezalandırılır. 500.000 yeni Türk lirası (yaklaşık 16.890 euro) Faaliyetlerini yürütmek üzere izin belgesi almaları için kendilerine 15 gün daha süre tanınır.
  • İdari para cezası 1.000.000 yeni Türk lirası (yaklaşık 33.780 euro) Bu iki bentin uygulanmasına rağmen izin belgesi almadan faaliyetine devam edenler hakkında uygulanır.
• Eğer resim Turizm Bakanlığı tarafından verilen Rezidansın girişinde sergilenmiyorİdari para cezası 100.000 yeni Türk lirası (yaklaşık 3.370 euro) Plakanın sergilenmesi için 15 gün süre verilecek.
  • Tabelanın 15 gün içerisinde asılmaması durumunda idari para cezası 500.000 yeni Türk lirası (yaklaşık 16.890 euro) Bu empoze edilmelidir.
• Eğer kişi Her kim izin sahibinden (turizm amaçlı) konut kiralarsa, aynı konutu kendi hesabına ve kendi hesabına başkalarına kiralar. Her bir anlaşma için 100.000 Türk Lirası (yaklaşık 3.370 Euro) idari para cezası uygulanacaktır.
• Eğer kişi İzin sahibinden konutu kendi hesabına konut/konaklama olarak kullanmak üzere kiralayan, aynı konutu turizm amaçlı üçüncü kişilere kiralayan ve kendi hesabına olan. 1 dolar idari para cezasıyla cezalandırılacak 100.000 yeni Türk lirası (yaklaşık 3.370 euro) Her anlaşma için.
• Turizm amaçlı konaklama yerinin kiralanması ile ilgili olarak izin belgesi olmadan e-ticaret ve tanıtım faaliyetlerine olanak sağlayan aracı hizmet sağlayıcılara, 100.000 yeni Türk lirası (yaklaşık 3.370 euro) Her konut için.

Diğer kanunlara göre değiştirilen maddeler

Kanun teklifinde, turizm amaçlı konut kiralama faaliyetlerinin yanı sıra, Kapadokya Bölgesi Kanunu, Türkiye Turizm Tanıtım ve Kalkınma Ajansı Kanunu, Turizm Düzenleme Kanunu gibi Türkiye’deki bazı kanunlarda da değişiklik yapılması öngörülüyor. Kültür Bakanlığı döner sermayesi.

1. Bunlardan en önemlileri Turizm Teşvik Kanunu’nda düzenlenen turizm lisansı alma sürelerinde değişiklik yapan kanun teklifinin 13. maddesidir. İlgili maddede öngörülen “bir yıl” süresi “altı ay“.

“Turizmi Teşvik Kanunu uyarınca yetkili makamlarca ticari ruhsat verilen konaklama tesisleri, bu ruhsatı aldıkları tarihten itibaren altı ay içinde Turizm Bakanlığından turizm işletme ruhsatı almak zorundadır.”

Ayrıca ilgili kanuna geçici bir madde eklenmiştir. Buna göre, maddenin yürürlüğe girdiği tarihte, daha önce ticari ruhsat almış ancak henüz Turizm Bakanlığından turizm işletme ruhsatı almamış işletmeler için, başvuruda bulunulması şartıyla altı ay içinde belge verilecek. üç ay içinde teslim edilir. Aksi takdirde bu tesisler konaklama faaliyeti gerçekleştiremeyecek ve Turizm Bakanlığı’na bildirimde bulunulduktan sonra bir ay içerisinde ilgili birim tarafından ruhsatları iptal edilecektir.

2. “Turizm payının” ödenmesine ilişkin diğer değişiklik.[3]: İlgili maddede, Turizm Tanıtım ve Geliştirme Ajansı’nın finansmanında kullanılmak üzere turizm amacıyla kiralanan konutlardan “turist payı” alınacağı belirtiliyor. Buna göre malik aynı zamanda turizm payını da ödemekle yükümlüdür. %0,05 Geri ödeme dönemindeki toplam kira gelirinin.